Stanovanjska politika

Nacionalni stanovanjski program

V pripravi je nov Nacionalni stanovanjski program za obdobje 2026 – 2035. Z njim bo jasno začrtana vizija, ukrepi in možni načini financiranja za izpolnjevanje ciljev za prihodnje desetletje, ne le na področju javnih najemnih stanovanj, ampak pa tudi za širše področje stanovanjske politike:

• več javnih najemnih stanovanj (gradnja, prenova, nakupi, aktivacija praznih enot),
• dostopnost stanovanj za različne skupine (mladi, starejši, ranljive skupine),
• trajnostna in inovativna gradnja,
• učinkovito upravljanje in transparentnost,
• podpora lokalnim skupnostim in regionalna uravnoteženost,
• prilagodljivost glede na demografske in družbene spremembe,
• krepitev pravne varnosti in participacije najemnikov,
• redno spremljanje, raziskovanje in prilagajanje ukrepov.

Nacionalni stanovanjski program bo opredelil področja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj, podporo ranljivim skupinam prebivalstva, zagotavljanja dostopnih stanovanj s strani zasebnih akterjev, prenove javnega in zasebnega stanovanjskega fonda, vzpostavitev potrebnih evidenc in izvajanje potrebnih raziskav. 

S sprejemanjem učinkovitih ukrepov želimo izboljšati dostopnost vseh vrst stanovanj in zagotoviti ustrezno finančno pomoč tistim, ki ne zmorejo plačevati celotnega stroška najema. Pomemben cilj stanovanjske politike je z ustrezno stanovanjsko oskrbo prispevati k varstvu mladih, družin, starejših in invalidnih oseb ter drugih ranljivih skupin prebivalstva.

Financiranje in spodbujanje gradnje javnih najemnih in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj

V letu 2025 je bil sprejet Zakon o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj (ZFSGJNS), ki jasno določa, da se za potrebe gradnje oziroma obnove javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj v naslednjih 10 letih nameni skupaj milijarda evrov (100 milijonov evrov na leto). Prvo leto je bilo leto 2025.

Skladno z zakonom se lahko sredstva porabljajo za: 

• vplačilo dodatnega namenskega premoženja v kapital SSRS in 
• za mehanizem subvencioniranja obrestne mere za zadolževanje pri Slovenski izvozni in razvojni banki, d.d. (SID banka).

Do sredstev so upravičene občine, javni stanovanjski skladi, Stanovanjski sklad Republike Slovenije in pravne osebe s statusom neprofitne stanovanjske organizacije. 

Skladno z zakonom se sredstva lahko uporabljajo za različne oblike zagotavljanja (gradnja, nakup, rekonstrukcija) javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj.

SSRS bo sredstva lahko uporabil za:

• lastne projekte za gradnjo ali prenovo javnih najemnih in javnih subvencioniranih stanovanj.
• soinvestiranje in partnerstvo z lokalnimi občinami, lokalnimi stanovanjskimi skladi in neprofitnimi organizacijami.

Republika Slovenija bo zagotovila subvencijo obrestne mere na posojila SID banke za gradnjo javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj. S tem mehanizmom se bodo državna sredstva uporabila kot finančni vzvod za pridobivanje drugih tržnih virov, kar bo zagotovilo večji obseg ugodnih posojilnih virov (na ta način se bo skupno aktiviralo še dodatnih cca. 75 milijonov evrov posojil). Količina sredstev za ta namen je pravno omejena do 25 odstotkov od skupnih 100 milijonov evrov. 

V četrtem letu izvajanja pogodbe bo SID banka izvedla oceno ukrepa za prva tri leta. Če bo ocena pozitivna, se lahko mehanizem podaljša še za nadaljnja štiri leta. Dejansko gre za nepovratna sredstva končnim upravičencem do sredstev (občinam, javnim stanovanjskim skladom, neprofitnim stanovanjskim organizacijam).

Javna najemna stanovanja in javna najemna oskrbovana stanovanja

Javna najemna stanovanja

Ureditev javnih najemnih stanovanj v Sloveniji je zasnovana kot ključni instrument socialne stanovanjske politike. Njen temeljni namen je zagotavljanje dolgoročne in cenovno dostopne bivanjske varnosti posameznikom in družinam, ki si zaradi socialnega položaja ne morejo zagotoviti primernega stanovanja na trgu. Oddajo javnih najemnih stanovanj urejata Stanovanjski zakon in Pravilnik o oddaji javnih najemnih stanovanj v najem.

Javna najemna stanovanja se oddajajo izključno na podlagi javnega razpisa, kar zagotavlja transparentnost in enakopravnost. Neposredna oddaja izven razpisa praviloma ni mogoča, razen v izjemnih primerih (npr. izredni najem). Najemne pogodbe se sklepajo za nedoločen čas, kar najemnikom zagotavlja visoko stopnjo bivanjske varnosti. Najemnina za javna najemna stanovanja se določi kot neprofitna najemnina. Ta ni odvisna od tržnih nihanj, temveč se izračuna na podlagi predpisane metodologije. 

Prosilci morajo izpolnjevati zakonsko določene pogoje za upravičenost do najema javnega najemnega stanovanja, ki se preverjajo po prijavi na javni razpis. Zakon določa tudi nekatere izjeme za določene skupine prosilcev. Za najemnike denacionaliziranih stanovanj pa veljajo posebni pogoji za upravičenost do javnega najemnega stanovanja.

Najemodajalec (država, občina, javni stanovanjski sklad, neprofitna stanovanjska organizacija) v javnem razpisu opredeli stanovanja, ki bodo namenjena upravičencem na prednostnih listah A in B, pri čemer je prednostna lista A primarno namenjena socialno šibkejšim prosilcem, s prednostno listo B pa se omogoča dostop širšemu krogu prebivalstva. Najemodajalci izberejo določeno število prednostnih kategorij prosilcev iz nabora zakonsko določenih prednostnih kategorij prosilcev (npr. enostarševske družine, starejši od 65 let, žrtve nasilja v družini) in določene po lastni izbiri. V vsakem javnem razpisu sta obvezni prednostni kategoriji mlajših odraslih in mladih družin ter najemniki denacionaliziranih stanovanj. V okviru posamezne prednostne liste upravičencev se na javnem razpisu lahko oblikujejo prednostne podliste upravičencev glede na različne kategorije prosilcev, kar omogoča ciljno oddajo stanovanj posameznim skupinam upravičencev glede na dejanske potrebe na določenem območju. Prosilci se na prednostni listi upravičencev razvrstijo na podlagi točkovanja njihovega stanovanjskega statusa in prednostnih kategorij prosilcev. O uvrstitvi na prednostno listo upravičencev in o uvrstitvi med upravičence do najema javnega najemnega stanovanja, ki jim bodo zagotovljena javna najemna stanovanja, v upravnem postopku odloči pristojni prvostopenjski organ (najemodajalec).

Preverjanje izpolnjevanja premoženjskega in dohodkovnega pogoja se v času trajanja najemnega razmerja izvaja najmanj vsakih pet let. Če najemnik ne izpolnjuje premoženjskega oziroma dohodkovnega pogoja, se najemnina določi v višini prosto oblikovane najemnine.

Javno najemno stanovanje se lahko odda v najem upravičencem tudi v primeru začasnega reševanja izrednih stanovanjskih razmer (izredni najem javnega najemnega stanovanja), če najemodajalec ne razpolaga z bivalnimi enotami za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb. O upravičenosti do izrednega najema javnega najemnega stanovanja v upravnem postopku odloči pristojen prvostopenjski organ (najemodajalec). Ob izpolnjevanju zakonskih pogojev se stanovanje odda v najem z neposredno sklenitvijo pogodbe, in sicer za določen čas z možnostjo podaljšanja za določen čas pod pogojem, da je še vedno podan razlog, zaradi katerega je bila najemna pogodba za izredni najem sklenjena. 

Javna najemna oskrbovana stanovanja

Javna najemna oskrbovana stanovanja so namenjena reševanju stanovanjskih potreb starejših oseb in so prilagojena njihovim potrebam. Prosilci morajo izpolnjevati tudi splošne premoženjske in dohodkovne pogoje, ki veljajo za pridobitev javnega najemnega stanovanja. Stanovanja se oddajajo izključno na podlagi javnega razpisa ali odprtega javnega poziva, ki ga objavi najemodajalec (država, občina, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija). O upravičenosti do najema javnega najemnega oskrbovanega stanovanja v upravnem postopku odloči pristojni prvostopenjski organ (najemodajalec). Najemna pogodba se praviloma sklepa za nedoločen čas in neprofitno najemnino, kar upravičencem zagotavlja trajno bivanjsko varnost. Pod določenimi pogoji je mogoča prijava tudi osebam, ki že imajo v lasti stanovanje ali hišo, v kateri prebivajo, s čimer se spodbuja mobilnost starejših iz zanje neprimernih (npr. prevelikih, z ovirami) v prilagojena bivališča. Morebitne dodatne pogoje za oddajo javnih najemnih oskrbovanih stanovanj in postopek njihove oddaje najemodajalec določi v javnem razpisu ali odprtem javnem pozivu.

Neprofitna najemnina

Neprofitna najemnina se za javna najemna stanovanja, javna najemna oskrbovana stanovanja in bivalne enote za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb oblikuje v skladu z metodologijo za izračun neprofitne najemnine. Do izteka posebnega začasnega režima pa neprofitno najemnino plačujejo tudi najemniki denacionaliziranih stanovanj.

Neprofitna najemnina pokriva stroške za vzdrževanje stanovanja in skupnih delov, stroške za opravljanje upravniških storitev, amortizacijo, stroške financiranja sredstev, vloženih v stanovanje in pripadajoče skupne dele ter zemljišče stanovanjske stavbe.

Neprofitna najemnina se določi letno po naslednji enačbi:

• stroški vzdrževanja × uporabna stanovanjska površina × 12 (mesecev) + skupna letna stopnja neprofitne najemnine × vrednost stanovanja.

Neprofitno najemnino ureja Stanovanjski zakon (SZ-1), podrobnejši način in postopek za izračun neprofitne najemnine pa ureja Uredba o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin, od 1. aprila 2026 pa Pravilnik o načinu in postopku izračuna neprofitne najemnine ter višine subvencije najemnine.

Naročanje podatkov in javni vpogled v lokacijski faktor za potrebe določitve višine neprofitne najemnine:

• Lokacijski faktor (navodila; pdf, 135 KB)

Najemna razmerja

Stanovanjska najemna razmerja v Sloveniji ureja predvsem Stanovanjski zakon (SZ-1), ki je v razmerju do splošnih določb Obligacijskega zakonika specialni predpis in postavlja jasna pravila, ki ščitijo tako najemnike kot najemodajalce.

V najemnem razmerju je ključnega pomena vsebina najemne pogodbe, ki mora biti sklenjena v pisni obliki. Kljub temu pa pogodbena določila ne smejo biti v nasprotju s prisilnimi določbami Stanovanjskega zakona, ki zagotavljajo minimalni standard pravic in obveznosti obeh strank. Pogodba mora vsebovati ključne podatke, kot so podatki o strankah, natančen opis stanovanja (vključno z identifikacijsko oznako iz katastra stavb), višino najemnine, vrsto najema, način plačevanja stroškov, seznam oseb, ki bodo prebivale v stanovanju, čas trajanja (določen/nedoločen čas), določbe o uporabi in vzdrževanju, odpovedne razloge in način predaje stanovanja. 

Najemodajalec in najemnik imata v najemnem razmerju določene pravice in obveznosti, med njimi so naslednje.

Najemodajalec mora najemniku izročiti stanovanje v stanju, ki omogoča normalno uporabo in ga v takem stanju tudi vzdrževati. To vključuje izvajanje večjih popravil in investicijsko vzdrževanje, da se ohranja uporabnost stanovanja. Prav tako mu mora zagotoviti mirno in nemoteno uporabo stanovanja ves čas trajanja najemnega razmerja. Odločati mora o soglasju za koristna in potrebna vlaganja, ki jih predlaga najemnik, v določenih primerih pa soglasja ne sme neutemeljeno odreči. Upravičen je do rednega in pravočasnega plačila dogovorjene najemnine in obratovalnih stroškov. Po veljavnem prenehanju najemnega razmerja lahko od najemnika zahteva, da stanovanje izprazni in mu ga vrne.

Osnovna pravica najemnika je, da stanovanje nemoteno uporablja za namen bivanja. Če najemnik v soglasju z lastnikom opravi koristna in potrebna vlaganja v stanovanje, ima ob izselitvi pravico do povrnitve neamortiziranega dela teh vlaganj. Ključna obveznost najemnika je redno in pravočasno plačevanje najemnine in stroškov, povezanih z uporabo stanovanja Najemnik mora stanovanje uporabljati skrbno, v skladu z njegovim namenom in najemno pogodbo. Na lastne stroške je dolžan opravljati manjša popravila in vzdrževalna dela, ki so posledica normalne rabe stanovanja. Najemnik mora pod določenimi pogoji (npr. za preverjanje stanja, nujna popravila) dopustiti vstop najemodajalcu v stanovanje. Ob izselitvi mora najemnik vrniti stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prejel, pri čemer se ne upoštevajo spremembe, nastale pri normalni rabi, in tiste, za katere je pridobil soglasje lastnika. 

Odpoved najemne pogodbe

Če ni dogovorjeno drugače, lahko najemnik odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika, s 60-dnevnim odpovednim rokom. Lastnik pa lahko najemno pogodbo odpove le iz zakonsko določenih razlogov, ki so lahko krivdni (npr. neplačevanje najemnine in stroškov, povzročanje večje škode na stanovanju ali skupnih delih stavbe, oddaja stanovanja v podnajem brez soglasja lastnika), lahko pa tudi razlogi, ki niso na strani najemnika (npr. lastne stanovanjske potrebe), vendar mora v tem primeru najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje. 

Pred vložitvijo tožbe za odpoved mora lastnik najemnika obvezno pisno opozoriti na kršitev in mu določiti primeren rok (najmanj 15 dni) za njeno odpravo. Brez tega opozorila tožba ni dopustna, razen v primeru, če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, ko predhodno opozorilo ni potrebno. 

Pri najemu javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj so določene posebnosti. Lastnik (npr. javni stanovanjski sklad) lahko odpove pogodbo tudi:

• če ugotovi, da ima najemnik ali njegov partner v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo,
• brez predhodnega poziva k odpravi krivdnega odpovednega razloga, če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne začne prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe ali če najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehajo uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece ne stanujejo v njem.

Najemniku javnega najemnega stanovanja pogodbe ni mogoče odpovedati zaradi neplačevanja, če zaradi izjemnih okoliščin (npr. bolezen, izguba zaposlitve) ni zmogel poravnati obveznosti, a le, če je pravočasno sprožil postopke za pridobitev subvencije najemnine in o tem obvestil lastnika. 

Oseba uporablja stanovanje nezakonito, če nima sklenjene najemne pogodbe ali če je pogodba za določen čas potekla in ni bila podaljšana. Lastnik lahko v tem primeru pri sodišču vloži zahtevo za izpraznitev stanovanja. Postopek poteka hitreje, in sicer po pravilih za izdajo plačilnega naloga. Če je najemna pogodba sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, lahko lastnik po poteku pogodbe za določen čas sproži izvršbo za izpraznitev neposredno, brez predhodne tožbe.

Javni najem stanovanj

Za aktiviranje obstoječega, a nenaseljenega stanovanjskega fonda se je s 1. januarjem 2022 začel izvajati javni najem stanovanj. Osnovni namen je oskrba upravičencev z najemnimi stanovanji za neprofitno najemnino na način, da se aktivirajo oziroma zapolnijo prazna zasebna stanovanja na območjih, kjer je povpraševanje po najemnih stanovanjih večje od ponudbe. Izvajalec javnega najema stanovanj je Stanovanjski sklad Republike Slovenije (SSRS). Za izvajanje najema stanovanj in oddaje teh v podnajem se uporabljajo določbe Stanovanjskega zakona iz poglavij o najemnih razmerjih in o stanovanjski najemnini, razen če je v določbah o javnem najemu stanovanj urejeno drugače.

SSRS v okviru izvajanja javnega najema stanovanj najema stanovanja na trgu in jih oddaja upravičencem v podnajem. Ima vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj. Lastnike stanovanj razbremeni vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim zagotavlja prejemanje rednih dohodkov. S prevzemom vseh obveznosti v zvezi z oddajanjem stanovanj in s prevzemom tveganj SSRS z izvajanjem javnega najema stanovanj spodbuja k oddaji stanovanj tiste lastnike, ki imajo zadržke (strah pred neplačniki, negospodarno ravnanje s stanovanjem, birokracija). Instrument nagovarja tudi tiste lastnike, ki živijo v prevelikih stanovanjih (predvsem starejši, ovdoveli) in jim omogoča dolgoročno varno in enostavno oddajo stanovanj ter redni dohodek, s katerim bodo lahko primerneje rešili stanovanjsko vprašanje (najem ustreznega stanovanja, oskrbovanega stanovanja, preselitev v dom starejših občanov). Višina najemnine, ki se kot mesečno nadomestilo za uporabo stanovanja izplačuje lastniku stanovanja, je predmet individualnega dogovora med SSRS in lastnikom stanovanja, vendar ne sme presegati 1,3-kratnika neprofitne najemnine za to stanovanje.

Lastnik stanovanja stanovanje v javni najem SSRS odda za poljubno časovno obdobje, ki ne sme biti krajše od treh let. Ne glede na to ima lastnik stanovanja možnost, da v primeru lastnih stanovanjskih potreb ali stanovanjskih potreb njegovega ožjega družinskega člana odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom najmanj 12 mesecev.

SSRS javna najemna stanovanja oddaja v podnajem po neprofitni najemnini in za določen čas. Pri ugotavljanju upravičenosti do podnajema stanovanja se za ugotavljanje premoženja in dohodkov uporabljajo določbe predpisa, ki ureja dodeljevanje javnih najemnih stanovanj v najem.

Neprofitne stanovanjske organizacije

Ministrstvo za solidarno prihodnost vodi register neprofitnih stanovanjskih organizacij.

Pravna oseba, ki je organizirana v obliki gospodarske družbe ali zadruge, lahko z vpisom v register neprofitnih stanovanjskih organizacij pridobi status neprofitne stanovanjske organizacije, če izpolnjuje zakonsko določene pogoje. 

Neprofitne stanovanjske organizacije so lahko deležne ugodnosti v skladu s Stanovanjskim zakonom in Zakonom o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj. Neprofitne stanovanjske organizacije so tako lahko deležne ugodnih posojil za pridobivanje novih javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj. Praviloma so udeležene tudi pri razpisih za kohezijska sredstva.

V registru neprofitnih stanovanjskih organizacij imajo na dan 1. decembra 2025 status neprofitne stanovanjske organizacije naslednje družbe:

• Zarja, stanovanjsko podjetje, d. o. o., Novo mesto, Prešernov trg 5, 8000 Novo mesto,
• Podjetje za stanovanjske storitve, stanovanjske in poslovne storitve, d. o. o., Vošnjakova ulica 6, 2250 Ptuj,
• Stanovanjsko podjetje Konjice, družba za upravljanje nepremičnin, investicijski inženiring ter proizvodnjo in distribucijo toplotne energije, d. o. o., Mestni trg 12, 3210 Slovenske Konjice,
• Nepremičnine Celje, upravljanje, gospodarjenje in trgovanje z nepremičninami, d. o. o., Miklošičeva ulica 1, 3000 Celje,
• Spekter, poslovanje z nepremičninami in tehnično svetovanje, d. o. o., Trg revolucije 7, 1420 Trbovlje,
• Območna obrtno-podjetniška zbornica Celje, nepremičnine in storitve, d. o. o., Cesta na Ostrožno, 3000 Celje,
• Epeka nepremičnine, d. o. o., Neratova ulica 1, 2000 Maribor,
• Rudar Senovo poslovanje z nepremičninami, gradnje, storitve in trgovina Senovo d. o. o., Cesta kozjanskega odreda 4, 8281 Senovo.

Denacionalizirana stanovanja

Pravice najemnikov denacionaliziranih stanovanj

Ureditev denacionaliziranih stanovanj v Stanovanjskem zakonu (SZ-1) združuje dolgoletne prehodne določbe, ki varujejo položaj najemnikov (prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice), ter nov, z novelo Stanovanjskega zakona (SZ-1F) uveden začasni režim, ki lastnikom daje dodatne pravice.

Ko je bilo stanovanje vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu, je ta vstopil v pravni položaj prejšnjega lastnika, kar pomeni, da je najemna pogodba ostala v veljavi pod enakimi pogoji Pravica do neprofitne najemnine s smrtjo prvotnega najemnika (prejšnjega imetnika stanovanjske pravice) ugasne. Izjema je zakonec ali zunajzakonski partner, ki je z najemnikom živel v stanovanju ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona leta 1991. Ta oseba ohrani pravico do najema z neprofitno najemnino. Na otroke prejšnjega imetnika stanovanjske pravice pa se pravica ne prenaša. Lastnik mora z njimi skleniti novo pogodbo, vendar lahko zahteva prosto oblikovano najemnino. 

Novela SZ-1F spreminja razmerja med lastniki in najemniki denacionaliziranih stanovanj. Lastnik denacionaliziranega stanovanja lahko odpove najemno pogodbo, če ugotovi, da ima najemnik ali njegov zakonec oziroma zunajzakonski partner v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo. V ta namen lahko lastnik denacionaliziranega stanovanja enkrat letno na Stanovanjski sklad Republike Slovenije vloži zahtevo za preverjanje lastništva, ali ima najemnik oziroma njegov zakonec ali oseba, s katero živi v zunajzakonski skupnosti, v lasti stanovanje ali stanovanjsko stavbo, ki ustreza predpisanim površinskim normativom. Odpovedni razlog ni podan, če je stanovanje, ki ga ima najemnik v lasti, prav tako stanovanje, ki ga mora po zakonu oddajati v najem za nedoločen čas z neprofitno najemnino. Prav tako lahko lastnik denacionaliziranega stanovanja pri Stanovanjskem skladu Republike Slovenije vloži zahtevo za doplačilo najemnine v višini razlike med neprofitno in priznano prosto oblikovano najemnino skladno z lastniškim deležem. 

Najemniki denacionaliziranih stanovanj lahko kandidirajo na javnem razpisu za najem javnega najemnega stanovanja pod posebnimi pogoji, ki veljajo le zanje. Po preteku 10-letnega obdobja začasnega režima  (31. avgust 2034) pogodba med najemnikom denacionaliziranega stanovanja in lastnikom denacionaliziranega stanovanja ostane v veljavi, razen določb o višini najemnine, ki se določi v višini prosto oblikovane najemnine in ne sme biti oderuška.

Pravice najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih v zvezi z nadomestnim odkupom

Ko je bila stanovanjska stavba ali stanovanje, odvzeto po predpisih o podržavljenju ali zaplenjeno, vrnjeno prvotnemu lastniku, lahko najemnik na denacionaliziranem stanovanju uveljavlja pravico bodisi do nakupa stanovanja, v katerem prebiva, če se lastnik s tem strinja, bodisi do nakupa drugega stanovanja ali gradnje hiše, v roku petih let od pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji, če na dan uveljavitve SZ-1 (14. oktober 2008) postopek denacionalizacije še ni bil pravnomočno končan.

Strokovne podlage in raziskave

Ministrstvo za solidarno prihodnost je pristopilo k izdelavi različnih strokovnih podlag in študij, ki omogočajo vpogled v stanje na stanovanjskem področju in izpostavljajo možne predloge rešitev.

Ocena potreb po stanovanjih do leta 2040 glede na demografske trende in projekcije – raziskava zaključena

Raziskava natančno preučuje gibanje potreb po stanovanjih v Sloveniji glede na regijo in 10 mestnih občin do leta 2040, pri čemer izhaja iz demografskih trendov (rodnost, umrljivost, selitve) in projekcij prebivalstva. Posebna pozornost je namenjena starostni strukturi in velikosti gospodinjstev, saj staranje prebivalstva in nizka rodnost pomenita več manjših gospodinjstev in posledično večjo skupno potrebo po stanovanjih. Raziskava ugotavlja, da bodo za zadovoljitev potreb prihodnjih desetletij ključne nove enote stanovanj, prilagojene regijskim razlikam in demografskim spremembam. Poudari pa, da izkazuje potrebe po stanovanjih ob sledenju trendom selitev prebivalstva brez usmerjanj selitev. Prav tako izhaja iz izhodiščnega stanja 0, torej, kot da danes potrebe po dodatnih stanovanjih ne bi bilo in ne upošteva morebitnega nadaljnjega prehajanja stanovanj v druge rabe.

Analiza stanja na stanovanjskem področju – raziskava zaključena

Raziskava podrobno analizira trenutno stanje na stanovanjskem področju v Sloveniji. Ugotavlja, da se Slovenija že zdaj sooča s pomanjkanjem ustreznih in dostopnih stanovanj, kar je posledica staranja prebivalstva, majhnega števila novogradenj in slabega stanja velikega dela obstoječega fonda. Razlike med regijami so izrazite: v nekaterih območjih je povpraševanje večje kot ponudba, medtem ko drugod ostajajo stanovanja prazna ali slabo izkoriščena. Poročilo opozarja na nujnost povečanja gradnje in prenove ter boljše izkoriščanje obstoječih kapacitet za zadostitev sedanjim potrebam po stanovanjih.

Raziskava o trendih na stanovanjskem področju – raziskava zaključena

Raziskava analizira ključne trende na stanovanjskem področju, ki bodo vplivali na potrebe po stanovanjih v prihodnjem desetletju. V ospredje postavlja demografsko staranje, vse več manjših gospodinjstev, negativni naravni prirast in rast priseljevanja, kar dolgoročno pomeni večjo potrebo po dostopnih in prilagojenih stanovanjih. Poročilo ugotavlja, da so se potrebe po stanovanjih v zadnjih letih že povečale, trendi pa kažejo, da se bo povpraševanje nadalje povečevalo, ob tem pa bo treba upoštevati tudi izrazite regionalne razlike in prilagoditi ukrepe posebnim ciljnim skupinam prebivalcev.

Analiza stanja na zasebnem najemnem trgu – delno zaključena raziskava, zaključek v sredini leta 2026

Polletna raziskava analizira stanje na zasebnem najemnem trgu v Sloveniji na podlagi podatkov iz oglasov na spletnem portalu nepremicnine.net. Ugotavlja, da je največ ponudbe koncentrirane v Ljubljani, kjer se oddaja skoraj 67 % vseh oglaševanih stanovanj, medtem ko je v drugih mestih ponudba bistveno manjša. Razmeroma velik delež oglasov predstavlja najem manjših stanovanj, zlasti dvosobnih in garsonjer, kar odraža strukturo povpraševanja po manjših in dostopnejših enotah. Poročilo opozarja na regionalne razlike, pomanjkanje stanovanj v posameznih občinah ter visoke najemnine glede na površino. Posebej izpostavlja, da so oglaševane cene najemnin pogosto precej višje od vrednosti, zabeleženih v uradnih evidencah (ETN), kar kaže na razkorak med tržno ponudbo in dejanskimi sklenjenimi posli ter na slabšo dostopnost stanovanj za najemnike.

Vzpostavitev evidence najemnih stanovanj v javni lasti – naloga večinsko zaključena

Nadaljujemo z vzpostavitvijo registra najemnih stanovanj v javni lasti, ki zajema podatke o stanovanjih občin, javnih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij. Projekt odgovarja na ugotovitve Računskega sodišča o pomanjkanju celovitih evidenc za načrtovanje gradnje javnih stanovanj. Cilj je izboljšati kakovost in pokritost podatkov v registru, vključiti preostale akterje, odpraviti napake in omogočiti boljše analize ter statistike. Kljub temu, da popolnosti podatkov nismo dosegli, lahko na primernem vzorcu ugotavljamo povprečno površino in starost stanovanj v določenih območjih. V evidenco je vključenih več kot 90 odstotkov vsega javnega najemnega stanovanjskega fonda vključeni pa so tudi večinsko vsi ključni akterji na področju zagotavljanja javnega najemnega stanovanjskega fonda, z izjemo določenih občin, ki podatkov ne želijo posredovati.

Anketa o potrebah občin o potrebah po stanovanjskem fondu v javni lasti in pripravljenih projektih, izvedena leta 2025 – analiza zaključena, načrtovanje je redno izvajanje tovrstne analize

Anketa, izvedena leta 2025, je pokazala, koliko in kje v Sloveniji potrebujemo dodatno število stanovanj v javni lasti (neprofitnih, bivalnih enot, za mlade, za starejše, službenih in drugih). V raziskavi je sodelovalo več kot 190 občin, ki so posredovale jasne podatke o obstoječem fondu, ocenjenih potrebah in načrtovanih projektih, kar omogoča natančen vpogled v stanje in potrebe po stanovanjih v posameznih občinah in regijah. Občine so bile večkrat obveščene o izvajanju ankete in tudi opozorjene, da bomo v primeru, da nam ne bodo posredovale podatkov, ocenili, da potreb po dodatnih stanovanjih v njihovi občini ni. Podatki nam tako omogočajo lažje načrtovanje izvedbe in kreacije projektov javnih najemnih stanovanj.

Pregled potencialnih zemljišč v javni lasti – naloga večinsko zaključena

Projekt nam omogoča vpogled v vsa javna zemljišča v javni lasti ter njihovo razporeditev glede na izločitvene in točkovne kriterije. Na ta način bomo pridobili pregled nad stavbnimi zemljišči v javni lasti, ki so že primerna za gradnjo stanovanj, ter nad tistimi, ki jih je smiselno razvijati za projekte, predvidene za izvedbo v času trajanja zakona.

Posodobitev metodologije za določitev Prednostnih območij za stanovanjsko oskrbo – naloga zaključena

Študija je strokovna podlaga za določanje območij, kjer je smiselno načrtovati gradnjo najemnih stanovanj, ob upoštevanju novih družbenih, demografskih, okoljskih gospodarskih in sprememb na področju turizma. Je strokovna podlaga za usmerjanje gradenj v prioritetna območja, skladna z načeli trajnostnega razvoja in policentričnega prostorskega razvoja Slovenije. Prav tako je študija strokovna podlaga za določanje prednostnih območij za stanovanjsko oskrbo znotraj regijskih prostorskih planov.

Primernost in potencial zemljišč za javno stanovanjsko gradnjo – naloga  zaključena.

Raziskava sistematično analizira zemljišča v javni lasti, ki so potencialno primerna za javno stanovanjsko gradnjo v Sloveniji. Glavni cilj je bil identificirati, popisati in ovrednotiti zemljišča glede na prostorske, urbanistične, infrastrukturne in pravne kriterije. Uporabljeni so bili izločitveni in vrednostni kriteriji, kot so umeščenost v policentrični urbani sistem, dostopnost do javnega potniškega prometa, opremljenost z gospodarsko javno infrastrukturo, poplavna ogroženost, velikost in oblika zemljišča ter lastništvo (izločena so bila zemljišča, ki niso v 100 odstotni javni lasti).

Rezultat je nabor 1.894 zemljišč v 82 občinah s skupno površino 880 hektarjev, ki so razvrščena glede na njihovo primernost za gradnjo. Posebej so analizirana pilotna območja v večjih mestih, kjer je ugotovljeno, da je le manjši delež mogoče takoj aktivirati za gradnjo, večina pa zahteva dodatne prostorske, infrastrukturne ali pravne korake (npr. sprejem OPPN, dograditev infrastrukture, reševanje lastništva. Sistematična evidenca in vrednotenje zemljišč v javni lasti ključno orodje za dolgoročno načrtovanje javne stanovanjske gradnje. Za učinkovito rabo prostora in hitrejšo aktivacijo zemljišč je nujno zagotoviti ažurne podatke o stavbnih zemljiščih, njihovi zasedenosti in potencialu, zato nam bodo te podatki služili tako za hitrejšo aktivacijo obstoječih opremljenih zemljišč kot za usmerjanje pozornosti in ukrepe na področju opremljanja in razvoja do sedaj še neopremljenih zemljišč.