Množično vrednotenje
Sistem sloni na modelih vrednotenja, ki se izdelajo na podlagi podatkov o realiziranih in preverjenih cenah in najemninah nepremičnin na trgu ter stroških gradnje in ponazarjajo delovanje trga. Modeli vrednotenja so z metodami množičnega vrednotenja določena pravila, ki opredeljujejo, katere lastnosti nepremičnine vplivajo na njeno vrednost na trgu in velikost njihovega vpliva, ter omogočajo istočasen, sistematičen in enoten pripis posplošene vrednosti večjemu številu nepremičnin.
Posplošena vrednost nepremičnine je rezultat množičnega vrednotenja. Posplošena vrednost je ocena tržne vrednosti nepremičnine, izračunane z modeli množičnega vrednotenja in podatki o nepremičnini, ki so na dan pripisa posplošene vrednosti evidentirani v evidenci vrednotenja. Podatki o nepremičnini so podatki o lastnostih in o identifikaciji nepremičnine.
Pravna varnost v postopku množičnega vrednotenja se zagotavlja različno glede na faze določanja posplošene vrednosti. V prvi fazi se lastnikom nepremičnin ter splošno strokovni in laični javnosti omogoči v postopku javne razgrnitve, ki vključuje tudi javno razpravo, pregled in podajanje predlogov ter pripomb zoper predloge modelov vrednotenja (ki vključujejo tudi razdelitev Slovenije na vrednostne cone in vrednostne ravni). Po pregledu vseh pripomb ter upoštevanju utemeljenih, vlada modele vrednotenja potrdi s sprejemom uredbe. Sledi postopek izračuna in pripisa vrednosti. O vrednosti nepremičnine se ne izda posebna odločba, ampak se ob vsakem oblikovanju modelov vrednotenja lastnikom nepremičnin pošlje zgolj potrdilo, ki nima narave konkretnega pravnega akta. Posplošeno vrednost lahko lastniki nepremičnin izpodbijajo tako, da podatke v javnih evidencah ažurno prilagajajo dejanskemu stanju nepremičnine. Glede vsakega posameznega podatka se lastnikom nepremičnin pravna sredstva omogočajo v samostojnih postopkih. Enotno izpodbijanje podatkov (po principu vse na enem mestu) namreč ni mogoče, saj podatke, ki so pomembni za vrednotenje, vzpostavijo in vodijo različni državni organi oziroma organi lokalnih skupnosti, poleg tega pa narava podatkov med seboj ni v celoti primerljiva (nekateri podatki so katastrski, nekateri so registrski) niti niso v celoti primerljivi postopki določanja teh podatkov (nekateri se določajo z javnimi razgrnitvami, nekateri v upravnih postopkih, nekateri zgolj z vpisi v evidence).
Vse informacije o projektu, vsebine s področja vrednotenja nepremičnin in povezave na spletne aplikacije, ki delujejo v okviru sistema množičnega vrednotenja (MVN), so dostopne v vsebinskem sklopu Trg in vrednosti nepremičnin na portalu Prostor.
Novice
Evidenca vrednotenja (EV)
Evidenca vrednotenja je evidenca, ki zagotavlja na enem mestu zbrane podatke o nepremičninah, ki so pomembni za določitev njihove posplošene vrednosti. V evidenco vrednotenja se določeni podatki o nepremičninah prevzemajo (to so podatki, ki se pridobivajo iz drugih uradnih evidenc), za določene podatke pa je evidenca vrednotenja matična evidenca (ti podatki se v evidenci vrednotenja prvič vzpostavijo). Matično se v evidenci vrednotenja vodijo podatki o enotah vrednotenja in posebnih enotah vrednotenja, o posplošeni vrednosti, podatki o modelu vrednotenja ter vrednostni coni in vrednostni ravni, o posebnih okoliščinah (vrsti, velikosti vpliva in datumu začetka ter konca veljavnosti vpliva posebne okoliščine), podatki o vplivnem območju ter podatki o nepremičninah v katerih se opravlja dejavnost (bencinski servisi, elektrarne in pristanišča).
Evidenca vrednotenja se vodi na način, da se zagotavlja sledljivost sprememb. Posledično lahko lastnik nepremičnine in vsak, ki izkaže pravni interes, pridobi zgodovinski izpisek podatkov iz evidence vrednotenja na določen datum. Seveda pa lahko lastnik nepremičnine kadarkoli v skladu s predpisi, ki urejajo splošni upravni postopek, pridobi veljavno potrdilo o podatkih evidence vrednotenja.
Storitve s področja evidence vrednotenja
| Naziv storitve | Institucija |
|---|---|
| Geodetska uprava Republike Slovenije |
Evidenca modelov vrednotenja (EMV)
V evidenci modelov vrednotenja se vodijo in vzdržujejo podatki o določenih modelih vrednotenja, in sicer podatki o številu in vrsti modelov vrednotenja ter za vsak model podatki o vrednostnih conah, vrednostnih ravneh ter vrednostnih tabelah. Evidenca modelov vrednotenja je javna zbirka podatkov, ki zagotavlja transparentnost sistema množičnega vrednotenja nepremičnin.
Uporabna vrednost EMV je, da na podlagi prikaza vrednostnih con s pripadajočo vrednostno ravnjo, vrednostnih tabel, točkovnikov, faktorjev in enačb za izračun vrednosti, mogoče hitro ugotoviti kakšna so razmerja tržnih vrednosti za posamezne vrste nepremičnin v državi glede na njihove lastnosti (lokacija, velikost, starost in kakovost). EMV je brezplačna in javno dostopna evidenca. V EMV je poleg modelov vrednotenja mogoče pridobiti vrsto različnih dokumentov povezanih z modeli množičnega vrednotenja, kot na primer: opis in kakovost modela, opis referenčne nepremičnine, grafični prikaz vrednostnih con, statistika izbrane vrednostne cone. Vpliv starosti in velikosti (vrednostna tabela), vpliv kakovosti (točkovnik) in primer izračuna.
Storitve s področja evidence modelov vrednotenja
| Naziv storitve | Institucija |
|---|---|
| Geodetska uprava Republike Slovenije | |
| Geodetska uprava Republike Slovenije |
Poskusni izračun vrednosti nepremičnin
V postopku opredeljevanja in umerjanja modelov množičnega vrednotenja nepremičnin, organ vrednotenja izvede tudi poskusni izračun. Na podlagi predloga modelov vrednotenja, ki so bili oblikovani v skladu s priporočili strokovne javnosti in usklajeni z občinami, organ vrednotenja pripravi poskusni izračun posplošene vrednosti nepremičninam. O poskusnem izračunu vrednosti se lastnikom nepremičnin ne pošilja obvestil, se jih pa seznani o tem, da so poskusni izračuni pripravljeni in javno dostopni v evidenci vrednotenja, ki je javno dostopna preko spletne aplikacije. Na podlagi poskusnih izračunov lastniki nepremičnin lahko preverijo, kakšne so poskusno izračunane vrednosti in kako posamezne lastnosti nepremičnin v predlogih novih modelov vrednotenja vplivajo na vrednosti njihovih nepremičnin. Poskusni izračuni omogočijo lastnikom nepremičnin, da v javnih razgrnitvah modelov vrednotenja ustrezno obrazloženo navajajo pripombe k predlogom modelov vrednotenja. Poskusni izračuni posplošene vrednosti je informativne narave in je na vpogled v evidenci vrednotenja za poskusni izračun. Prav tako je za potrebe informiranja javnosti dostopna evidenca modelov vrednotenja, ki v času poskusnega izračuna pojasnjuje predloge modelov vrednotenja.
Tako poskusno izračunane vrednosti v evidenci vrednotenja, kot tudi predlogi modelov v evidenci modelov vrednotenja so dostopni do trenutka, ko so dokončni modeli vrednotenja, sprejeti s predpisom vlade in se na njihovi podlagi izvede pripis posplošene vrednosti v evidenci vrednotenja. Baza evidence vrednotenja za poskusni izračun je statične narave in se v času izvajanja poskusnega izračuna ne spreminja (spremembe v evidentiranju nepremičnin se ne odražajo v bazi poskusnega izračuna).
Zakoni in podzakonski predpisi za področje množičnega vrednotenja
- Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1)
- Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin
- Pravilnik o posebnih enotah vrednotenja
- Pravilnik o vsebini vprašalnikov za pridobivanje podatkov za potrebe množičnega vrednotenja
- Uredba o podatkih v evidenci vrednotenja
- Pravilnik o posebnih okoliščinah, ki vplivajo na posplošeno vrednost nepremičnin
- Pravilnik o Strokovni komisiji vrednotenja
- Uredba o določitvi indeksov vrednosti nepremičnin na dan 31. marec 2017