GOV.SI

Upravljanje v večstanovanjskih stavbah

Upravljanje večstanovanjske stavbe zajema sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe.

Odločanje etažnih lastnikov

Etažni lastniki lahko odločajo na zboru lastnikov, na ponovljenem zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine. Odločitve sprejemajo z več kot 50-%, več kot 75-% ali s 100-% soglasjem.

S soglasjem več kot 50 % po solastniških deležih etažni lastniki odločajo o vseh poslih rednega upravljanja. To so: obratovanje, vzdrževanje stavbe, določitev in razrešitev upravnika, določitev in razrešitev nadzornega odbora, oddajanje skupnih delov v najem, sprejemanje načrta vzdrževanja, odločanje o morebitnih povišanih vplačilih v rezervni sklad, sprejemanje hišnega reda, vgradnja dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe.

Več kot 75-% soglasje je potrebno za sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih, za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja, za zavarovanje stavbe ter za izvedbo izboljšav, za katere gradbeno dovoljenje ni potrebno, in za izvedbo gradbenih del in izboljšav za odpravo arhitektonskih ovir, tudi kadar je zanje potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje. Odprava arhitektonskih ovir je zagotovitev neoviranega dostopa in uporabe stavbe (npr. klančine, mehanske dvižne naprave, prilagoditev stavbnega pohištva oz. gradbena dela, ki jih za zagotovitev univerzalne uporabe objekta določa pravilnik, ki ureja univerzalno graditev in uporabo objektov.

S soglasjem vseh se sprejema sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev, sprememba razmerja med skupnimi in posameznimi deli, omejitve rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene), omejitve rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene), sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, uporaba stanovanja v druge namene, za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje, ter za določitev upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.

Izbira upravnika

V večstanovanjskih stavbah, kjer sta več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki izbrati upravnika. Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje z nepremičninami. Upravnik je lahko tudi eden od etažnih lastnikov v večstanovanjski stavbi ali skupnost lastnikov, kot pravna oseba, za stavbo, na katero se odločitev nanaša.

Etažni lastniki v večstanovanjski stavbi, kjer je upravnik obvezen, s soglasjem več kot 50 % po solastniških deležih izberejo upravnika in z njim sklenejo pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Upravnik se vpiše v register upravnikov pri upravni enoti.

Etažni lastniki lahko ob določitvi upravnika za sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V tem primeru se šteje pogodba za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe.

Določitev upravnika ni obvezna, če ima nepremičnina največ dva etažna lastnika in/ali ne več kot osem posameznih delov. Če želijo etažni lastniki kljub temu določiti upravnika, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

Ko je odločitev o upravniku sprejeta in je izbran konkreten upravnik za večstanovanjsko stavbo z osmimi ali manj deli in/ali največ dvema etažnima lastnikoma, veljajo v zvezi z upravljanjem stavbe vse zakonske določbe in pravila, kot sicer veljajo za večstanovanjske stavbe, kjer je upravnik obvezen.

Upravnik mora izvajati sklepe etažnih lastnikov, skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, poskrbeti za porazdelitev stroškov in izterjavo obveznosti, upravljati z rezervnim skladom in skupnim denarjem, zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja, v imenu etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika. Poleg tega upravnik zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi s stavbo, pripravi načrt vzdrževanja, terminski plan izvedbe in poskrbi za izvedbo načrta, poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune, sprejema plačila etažnih lastnikov in plačuje obveznosti iz sklenjenih pogodb s tretjimi osebami ter poda letno poročilo o upravljanju objekta. Upravnik ima tudi obveznosti, ki izhajajo iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev.

Pogodba o opravljanju upravniških storitev

Pogodba o opravljanju upravniških storitev ureja razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom. Poleg zakonskih pooblastil se lahko v pogodbi določi še druge pravice in obveznosti. Sklenjena je, ko jo podpiše upravnik in toliko etažnih lastnikov, da njihovi solastniški deleži predstavljajo več kot 50 % celotne solastnine.

Pogodbo z upravnikom lahko sklene tudi eden ali več etažnih lastnikov, če mu ali jim takšno pooblastilo podelijo ostali etažni lastniki.

Čas trajanja pogodbe prosto določita obe pogodbeni stranki.

Razrešitev upravnika

Sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev sprejmejo etažni lastniki na enak način, kot je določen za izbiro upravnika.

Etažni lastniki lahko kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev, odpovedni rok je najmanj tri mesece. Z večino po solastniških deležih (več kot 50 %) lahko etažni lastniki sprejmejo sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Sklep se lahko sprejme s podpisovanjem listine ali na zboru etažnih  lastnikov.

Odpoved in sklep o odpovedi pogodbe ali njegovo kopijo upravniku vroči eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, priporočeno s povratnico. Trenutek vročitve je pomemben, saj začne takrat teči odpovedni rok. Kot dokazilo za pravilno podano odpoved služi sklep o odpovedi pogodbe in povratnica, ki dokazuje njegovo vročitev.

Tudi na ponovljenem zboru je za razrešitev upravnika potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Če na ponovljenem zboru ni prisotno toliko etažnih lastnikov, da njihovi solastniški deleži skupaj sestavljajo več kot polovico solastniških deležev, se lahko večina prisotnih etažnih lastnikov odloči le, da se začne postopek odpovedi pogodbe upravniku. Sam sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev pa je veljaven le, če ga podpiše večina etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže (več kot 50 %).

Skupnost lastnikov - upravnik

Etažni lastniki lahko s 100-% soglasjem sprejmejo sklep, da za upravljanje z večstanovanjsko stavbo ustanovijo skupnost lastnikov kot pravno osebo.

Skupaj s sklepom o ustanovitvi skupnosti lastnikov morajo etažni lastniki sprejeti tudi statut. Skupnost lastnikov se vpiše v sodni register.

Skupnost lastnikov je lahko upravnik le na naslovu stavbe, na katero se odločitev nanaša. Člani skupnosti lastnikov so vsakokratni etažni lastniki, predsednik skupnosti lastnikov sklepa vse posle v imenu in za račun skupnosti lastnikov.

Za obveznosti skupnosti lastnikov do tretjih oseb so vsi člani solidarno odgovorni.

Zbor lastnikov

Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, nadzorni odbor ali etažni lastniki, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot eno petino. Zbor lastnikov se skliče vsaj 14 dni pred zborom, in sicer s pisnim vabilom. Vabilo mora vsebovati dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor odločal.

Zbor lastnikov praviloma vodi upravnik ali eden od etažnih lastnikov, ki ga z večino prisotnih določi zbor oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora.

Upravnik mora najkasneje v 30 dneh po vsakem zboru sestaviti zapisnik, ki je potrjen, ko ga podpišeta etažna lastnika, ki ju določijo prisotni na zboru. V zapisniku morajo biti podatki o kraju in času zbora, seznam navzočih etažnih lastnikov s podpisi, predlogi sklepov, ki so bili obravnavani, in rezultati glasovanja.

Ponovljeni zbor

Etažni lastniki na ponovljenem zboru lastnikov lahko odločajo le o poslih rednega upravljanja. Odločitev je sprejeta, če zanjo glasuje več kot polovica prisotnih etažnih lastnikov (po solastniških deležih). Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora vsebovati vse sestavine, ki so nujne tudi v vabilu za redni zbor, poleg tega pa mora biti v vabilu za sklic ponovljenega zbora navedeno opozorilo, da bo zbor odločal z večino prisotnih po solastniških deležih.

Odločanje s podpisovanjem listine

Etažni lastniki lahko odločajo tudi s podpisovanjem listine. V tem primeru gre za pisno glasovanje, pri čemer s podpisom listine odločajo za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime in priimek lastnika ter datum podpisa listine, ob tem pa še podatek, kakšna večina je potrebna za njihov sprejem. Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni bila sprejeta, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.

S podpisovanjem listine se lahko odloča na dva načina: ali en izvod listine prejmejo v podpis vsi lastniki ali pa vsak lastnik prejme v podpis svoj izvod listine.

Postopek odločanja s podpisovanjem listine lahko vodi upravnik, nadzorni odbor, en ali več lastnikov. Če postopka ni vodil upravnik, mu mora tisti, ki je postopek vodil, vročiti listine, na podlagi katerih upravnik ugotovi rezultat glasovanja, ki ga objavi na oglasni deski in pošlje lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem. Rezultat glasovanja vsebuje navedbo sklepa in seštevek solastniških deležev, s katerimi je bil posamezni sklep sprejet ali zavrnjen. V stavbah, kjer upravnik ni imenovan, objavi rezultat glasovanja tisti, ki je postopek vodil.

Nadzorni odbor

Etažni lastniki se sami odločijo za morebitno imenovanje nadzornega odbora. Za imenovanje zadošča soglasje etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot 50 % solastniških deležev. Etažni lastniki s sklepom imenujejo in razrešijo člane nadzornega odbora ter določijo čas trajanja njihovega mandata.

Praviloma ima nadzorni odbor tri člane, izmed katerih se imenuje predsednika. Etažni lastniki se lahko odločijo tudi za drugačno številčno sestavo nadzornega odbora.

Nadzorni odbor nadzira delo upravnika, določeno v pogodbi o opravljanju upravniških storitev, pripravlja predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, in daje pobude upravniku.

Hišni red

Sprejetje hišnega reda ni obvezno, je pa priporočljivo. Hišni red se sprejme s soglasjem etažnih lastnikov, katerih solastniški deleži skupno presegajo 50 % lastništva stavbe.

V hišnem redu etažni lastniki določijo temeljna pravila sosedskega sožitja, kot na primer:

  • čas hišnega miru,
  • pravila uporabe skupnih delov stavbe (način dostopnosti, način uporabe …),
  • pogoje, pod katerimi se dovoljuje bivanje domačih živali (nošenje nagobčnikov, vodenje na povodcih …),
  • druga pravila ravnanj,
  • določitev grobih kršitev, ki so podlaga za vložitev izključitvene tožbe,
  • način ugotavljanja in odprave kršitev hišnega reda.

Rezervni sklad

V večstanovanjskih stavbah z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli je ustanovitev rezervnega sklada obvezna.

Sredstva rezervnega sklada vodi upravnik večstanovanjske stavbe na posebnem transakcijskem računu. Če upravlja več stavb, mora voditi ločeno knjigovodsko evidenco za vsako stavbo posebej.

Sredstva rezervnega sklada so namenska, skladno z zakonom se smejo porabiti za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v načrtu vzdrževanja, poravnavo stroškov, vezanih na učinkovitejšo rabo energije, plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

Premoženje rezervnega sklada je skupno premoženje vseh etažnih lastnikov, zato ni mogoče, niti ob prodaji stanovanja, zahtevati vračila vplačanih zneskov.

Zakon izrecno določa, da premoženje rezervnega sklada ni del upravnikove stečajne mase in vanj ne morejo poseči upravnikovi upniki v izvršilnem postopku.

Minimalno višino vplačil v rezervni sklad določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka.

Tako zaradi zakonske določbe, ki opredeljuje vsa vplačana sredstva v rezervni sklad kot skupno premoženje etažnih lastnikov, kot tudi zaradi dejstva, da se za potrebe vzdrževanja večstanovanjske stavbe zagotavljajo posojilna sredstva vsem etažnim lastnikom, četudi jih nekateri ne potrebujejo, je za odločitev o najemu kredita v breme rezervnega sklada potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

Zavarovanje stavbe

Skladno s Stanovanjskim zakonom je zavarovanje zgradbe kot celote vsebina pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki jo sklenejo etažni lastniki z več kot tričetrtinskim soglasjem po solastniških deležih. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb zavarovanje stavbe zato uvršča med posle, za katere je potrebno več kot 75-% soglasje etažnih lastnikov.

Uvrstitev zavarovanja stavbe v pogodbo o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov ali sprejem sklepa o zavarovanju s tričetrtinsko večino po solastniških deležih nalaga upravniku, da zavaruje stavbo kot celoto pri zavarovalnici, ki jo izberejo etažni lastniki. Ta odločitev zavezuje vse etažne lastnike, saj je upravnik pooblaščenec etažnih lastnikov, jih zastopa v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.

Delitev stroškov v večstanovanjski stavbi

Stanovanjski zakon določa, da vsi stroški upravljanja, razen obratovalnih stroškov, bremenijo etažne lastnike v skladu z njihovim solastniškim deležem, razen če se s pogodbo o medsebojnih razmerjih niso dogovorili drugače. 

Obratovalni stroški se delijo po treh kriterijih, in sicer po površini, po številu enot in po številu uporabnikov. Natančnejša razdelitev posameznih obratovalnih stroškov po predpisanih kriterijih je določena v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb.

Pri najemnih stanovanjih je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, razen če najemna pogodba določa drugače, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.

Obratovalni stroški za prazno ali neuporabno stanovanje

V primeru, ko je stanovanje prazno ali neuporabno, lastnik plača vse obratovalne stroške, pri čemer se stroški, ki se delijo po številu oseb, obračunajo le za eno osebo.

Pri tem ni pomembno, zakaj je stanovanje prazno - lahko ga lastnik ne uspe oddati v najem, ga uporablja kot sekundarno stanovanje ali vikend, ga ima kot svojo naložbo, je v fazi celovite prenove ali pa je neuporabno zaradi dotrajanosti.

Obratovalni stroški v poslovnih, poslovno-stanovanjskih in stavbah za počitniško dejavnost

Etažni lastniki morajo sporočiti upravniku podatke o številu uporabnikov enote na obrazcu, ki je priložen Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb. Ta hkrati določa, da upravnik na podlagi izpolnjenih obrazcev sestavi seznam posameznih enot s številom uporabnikov in brez navedb osebnih podatkov.

Uporabnik, ki prebiva v stavbi, lahko pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. Upravnik nato v pisnem opozorilu navedenega lastnika ali najemnika pozove k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje. 

Slednja določba je posledica situacij, ko je bilo v posamezni enoti nastanjeno več uporabnikov, kot je bilo znano lastniku ali sporočeno upravniku. Posledično so ostali uporabniki večstanovanjske stavbe plačevali nesorazmerno višje zneske posameznih obratovalnih stroškov.

Sporočanje podatkov o številu uporabnikov

Etažni lastniki morajo sporočiti upravniku podatke o številu uporabnikov enote na obrazcu, ki je priložen pravilniku. V petem odstavku 29. člena pa je določeno, da upravnik sestavi na podlagi izpolnjenih obrazcev seznam posameznih enot s številom uporabnikov, brez navedbe osebnih podatkov. Skladno z določbo šestega odstavka lahko uporabnik, ki prebiva v stavbi, pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. V tem primeru upravnik pozove lastnika ali najemnika, navedenega v pisnem opozorilu, k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje. Slednja določba je posledica ugotovitve, da je bilo v posamezni enoti nastanjeno tudi večje število uporabnikov, pa s tem lastnik in upravnik nista bila seznanjena. Ostali uporabniki večstanovanjske stavbe pa so se pritoževali, ker so plačevali toliko večje zneske posameznih obratovalnih stroškov.

Stroški za psa v stanovanju

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb določa, da se lastnike psov bremeni zgolj s stroški čiščenja skupnih prostorov (hodniki, dvigala, stopnišča …), in sicer za vsakega psa v višini polovice stroška, ki odpade na enega uporabnika. Za druge hišne ljubljenčke stroški niso predvideni.

Daljše odsotnosti posameznih uporabnikov stanovanja

Pri delitvi obratovalnih stroškov, ki se delijo na število uporabnikov posamezne enote, se zasleduje načelo, da teh stroškov ne plačujejo tisti uporabniki, ki imajo v določenem stanovanju stalno ali začasno prebivališče, vendar so zaradi različnih okoliščin dalj časa odsotni. Odsotnost mora biti dokazljiva z listino, ki jo izda ustrezna pravna oseba, uradnimi listinami ipd.

Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb navaja značilne okoliščine, ko se lahko upošteva manjše število uporabnikov zaradi daljše odsotnosti, v praksi pa se kažejo še primeri odsotnosti zaradi: 

  • šolskih ali študijskih obveznosti - predloži se potrdilo izobraževalnih organizacij o napotitvi študenta v drugo državo ali oddaljen kraj; dijaki in študentje, ki se šolajo izven kraja  stalnega prebivališča, priložijo potrdilo o šolanju in potrdilo o začasnem prebivanju, na primer v dijaškem ali študentskem domu, pri zasebniku ipd.,
  • redne zaposlitve v drugem kraju, pri čemer uporabnik uporablja stanovanja le čez vikend, podobno kot pri študentih - predloži se potrdilo delodajalca,
  • opravljanja službenih obveznosti - predloži se potrdilo delodajalca o napotitvi delavca v drug, oddaljen kraj, drugo državo ipd.,
  • zdravljenja v bolnišnici, toplicah ipd. z napotitvijo zdravnika - predloži se potrdilo zdravnika in potrdilo ustanove, ki je zdravljenje ali rehabilitacijo izvajalo,
  • začasnega ali trajnega odhoda v dom za starejše - predloži se potrdilo ustanove,
  • prestajanja zaporne kazni - predloži se potrdilo ustanove,

Za spremembo števila uporabnikov posamezne enote ni mogoče šteti več kot 15-dnevne odsotnosti uporabnika, če je ta nastala zaradi:

  • preživljanja dopusta izven kraja bivanja - letni dopusti, potovanja, toplice ipd.,
  • odsotnosti zaradi lastne odločitve - bivanje pri sorodnikih, prijateljih, na vikendu ipd., 
  • odsotnosti od doma zaradi narave dela - razna terenska dela, avtoprevozništvo, ipd.