Sobivanje v večstanovanjskih stavbah

Na Stanovanjsko inšpekcijo Inšpektorata Republike Slovenije za okolje in prostor se stanovalci večstanovanjskih stavb obračajo zaradi najrazličnejših težav s sosedi, tudi povsem vsakdanjih. Med drugim pričakujejo, da bo inšpekcija določila, kdaj lahko sosed pere perilo, kako naj bodo razporejene rože na hodnikih, prepovedala kajenje, omejila prisotnost hišnih ljubljenčkov ali posegla v druge navade, ki nekatere etažne lastnike motijo. Vendar so pristojnosti Stanovanjske inšpekcije zakonsko določene. Inšpekcija lahko med drugim ukrepa pri nedovoljenih posegih v skupne dele stavbe ob izvajanju vzdrževalnih del, odredi potrebna popravila v posameznem stanovanju ali skupnih delih stavbe zaradi preprečitve škode ter obravnava opravljanje dejavnosti v delu stanovanja brez ustreznih soglasij etažnih lastnikov.

Pomembno vlogo pri urejanju medsosedskih odnosov ima hišni red, ki je dogovor o osnovnih pravilih sobivanja. Z njim se lahko etažni lastniki dogovorijo na primer o omejitvah uporabe gospodinjskih strojev in naprav po določeni uri, načinu dostopnosti in varovanja naprav, ki služijo celotni stavbi, uporabi skupnih hodnikov in kleti, pogojih bivanja domačih živali v stavbi (nošenje nagobčnikov, vodenje na povodcih, in tako dalje) ter opredelijo hujše kršitve hišnega reda. Namen hišnega reda ni urejati vsake podrobnosti vsakdanjega življenja. V večstanovanjski stavbi namreč ni mogoče pričakovati popolne tišine ali odsotnosti dejavnosti drugih ljudi. Razlikovati je treba med običajnimi posledicami skupnega bivanja in ravnanji, ki dejansko posegajo v pravice drugih stanovalcev. Za morebitne kršitve javnega reda in miru je pristojna policija.

Lastništvo ne pomeni neomejenih pravic

Pomemben del sporov v večstanovanjskih stavbah je povezan z razumevanjem lastninske pravice. Lastništvo stanovanja ne pomeni, da lahko posameznik pri uporabi nepremičnine prezre interese drugih stanovalcev ali samovoljno posega v skupne dele stavbe.

Skupni hodniki, kolesarnice, garaže in drugi skupni deli stavbe niso podaljšek zasebnega stanovanja. Njihova uporaba mora biti skladna z namenom prostorov, veljavnimi pravili in pravicami vseh etažnih lastnikov. Težave se pojavljajo zlasti pri uporabi skupnih prostorov ali garaž za obdelovanje lesa, avtomehanična opravila in druge dejavnosti, povzročanju hrupa, skladiščenju predmetov na skupnih površinah ter zagotavljanju požarne varnosti.

Določena pravila veljajo tudi za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja večstanovanjske stavbe. Etažni lastnik mora pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev, vključno s soglasji etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto. Ob začetku opravljanja dejavnosti mora o tem obvestiti upravnika. Enako velja, če želi etažni lastnik stanovanje oddajati v kratkotrajni najem, pri čemer mora izpolniti tudi preostale zahteve, ki jih določa novi Zakon o gostinstvu, na primer označitev z nalepko.

Prenove stanovanj zahtevajo tudi obzirnost do sosedov

Posebno področje medsosedskih odnosov predstavljajo prenove stanovanj. Vzdrževalna dela neizogibno povzročajo določeno stopnjo hrupa in začasnega nelagodja, vendar to samo po sebi še ne pomeni kršitve predpisov.

Izkušnje Stanovanjske inšpekcije kažejo, da je sporov praviloma manj, kadar lastnik pred začetkom del pridobi potrebna soglasja za posege v skupne dele, upravnika in sosede pravočasno obvesti o predvidenih posegih in njihovem trajanju, zagotovi ustrezen nadzor, skrbi za čistočo skupnih prostorov ter spoštuje dogovorjena pravila in časovne omejitve.

Strpnost je pogosto odvisna tudi od okoliščin. V novogradnjah, kjer se več stanovalcev hkrati vseljuje in prilagaja stanovanja, je razumevanja za gradbena dela praviloma več kot v že ustaljenih stanovanjskih skupnostih, kjer se prenavlja le posamezno stanovanje.

Kadar etažni lastnik pri vzdrževanju stanovanja brez soglasja, predpisanega s stanovanjskim zakonom, poseže v skupne dele večstanovanjske stavbe, mu Stanovanjska inšpekcija z odločbo naloži vzpostavitev prejšnjega stanja na skupnih delih, če v roku, ki ga določi inšpekcijski organ, ne pridobi ustreznih soglasij. Za rekonstrukcije in druge posege, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje, pa je pristojna gradbena inšpekcija.

Etažni lastnik je v skladu s splošnimi pravili, ki urejajo odškodninsko odgovornost, odgovoren za škodo, ki izvira iz njegovega posameznega dela in nastane na drugih posameznih ali skupnih delih stavbe. To velja tudi za škodo, ki jo morebiti povzroči z izvajanjem vzdrževalnih del. Pri čezmernem vznemirjanju pridejo v poštev tudi določbe Stvarnopravnega zakonika in predpisi o javnem redu in miru.

Posebej je urejeno tudi omogočanje dostopa zaradi nujnih popravil skupnih delov stavbe, denimo ob zamakanju strehe. Stvarnopravni zakonik določa, da mora etažni lastnik omogočiti vstop v svoje stanovanje, kadar popravil ni mogoče izvesti drugače oziroma bi bili stroški nesorazmerni. Če dostopa ne dovoli, lahko na predlog upravnika ali drugih etažnih lastnikov o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Dogovor kot temelj sobivanja

Sobivanje v večstanovanjski stavbi je v večini primerov mogoče urediti na način, ki je sprejemljiv za vse stanovalce. Obstoječa zakonodaja etažnim lastnikom omogoča, da se medsebojno dogovorijo o pravilih bivanja in s tem prispevajo k zadovoljstvu vseh uporabnikov stavbe. V skrajnih primerih, ko prihaja do hujših kršitev hišnega reda, ki so v njem jasno opredeljene, zakonodaja večini omogoča vložitev izključitvene tožbe pod pogoji in po postopku, določenem s Stvarnopravnim zakonikom.