Inšpekcijski nadzor nad kratkotrajnim oddajanjem oskrbovanih stanovanj

V okviru usmerjenega nadzora je Stanovanjska inšpekcija obravnavala pet primerov, pri katerih ni ugotovila nepravilnosti. Inšpekcija bo nadaljevala usmerjene nadzore ter obveščanje lastnikov, sobodajalcev, upravnikov in drugih deležnikov o pravilih kratkoročnega oddajanja. Pomemben vidik ni le ugotavljanje že nastalih kršitev, temveč tudi ozaveščanje in pojasnjevanje pravil.  

Stanovanjska inšpekcija IRSOP je v skladu z določbami Zakona o gostinstvu (ZGos-1) pristojna za izvajanje nadzora nad opravljanjem nastanitvene dejavnosti v večstanovanjskih stavbah in večstanovanjskih stavbah z oskrbovanimi stanovanji. Za lastnike stanovanj in izvajalce nastanitvene dejavnosti je zato bistveno, v kateri vrsti stavbe se stanovanje nahaja, saj navedena pristojnost stanovanjske inšpekcije ne zajema enostanovanjskih, poslovnih in drugih stavb.

Po ZGos-1, ki se uporablja od 1. januarja 2026, kratkoročno oddajanje stanovanj turistom v stavbah, ki so opredljene kot stanovanjske stavbe z oskrbovanimi stanovanji (11301 po klasifikaciji CC-SI), ni dovoljeno, ne glede na pridobljena soglasja. V večstanovanjskih stavbah, razvrščenih v klasifikacijo CC-SI 112, pa je kratkoročno oddajanje dovoljeno, če so izpolnjeni vsi zakonsko določeni pogoji. To med drugim pomeni pridobitev potrebnih soglasij etažnih lastnikov, in sicer 75 odstotkov etažnih lastnikov, pri čemer morajo soglasje dati tudi vsi etažni lastniki posameznih delov, ki mejijo na stanovanje, v katerem se opravlja dejavnost kratkoročnega oddajanja. Tudi če so soglasja etažnih lastnikov pridobljena, lahko tisti, ki se s kratkoročnim turističnim oddajanjem ne strinjajo, še vedno uveljavljajo sodno varstvo. Stvarnopravni zakonik namreč določa, da etažni lastniki svoje pravice ne smejo izvrševati na način, ki čezmerno moti druge stanovalce ali uporabo skupnih delov stavbe.

Ena pomembnejših ugotovitev nadzora je, da iz oglasa za turistično nastanitev ni mogoče zanesljivo ugotoviti pravnega in gradbenega statusa objekta. Pri presoji je odločilna uradna namembnost stavbe oziroma podatki iz gradbenega in uporabnega dovoljenja. Zgolj poimenovanje ali trženje nepremičnine kot oskrbovano oziroma varovano stanovanje zato še ne pomeni, da je objekt tudi po gradbenih predpisih razvrščen kot stavba z oskrbovanimi stanovanji.

Stanovanjska inšpekcija je v okviru usmerjenega nadzora obravnavala pet primerov

Inšpekcija je od zavezancev pridobila dokumentacijo, na podlagi katere je preverjala dejansko in pravno stanje. Primeri so se med seboj razlikovali: v dveh primerih so ponudniki kratkotrajno oddajanje prenehali izvajati ob začetku uporabe novega Zakona o gostinstvu, v enem primeru so dejavnost izvajali v poslovnem prostoru, v drugem v večstanovanjski stavbi, kjer so soglasja lastnikov že dobili, tretji primer pa se sploh ni nanašal na kratkotrajno turistično oddajanje. Vseh pet postopkov je inšpekcija po preveritvi dejanskega in pravnega stanja zaključila oziroma ustavila.

Nadzor je pokazal tudi na razhajanja med podatki v posameznih evidencah ter uradno oziroma dejansko namembnostjo objektov. To je pomembno za lastnike, sobodajalce in druge etažne lastnike, saj je prav od uradne klasifikacije stavbe odvisno, ali je kratkoročno turistično oddajanje dovoljeno in kateri pogoji morajo biti izpolnjeni.

Če se nastanitvena dejavnost opravlja v stanovanju v stavbi z oskrbovanimi stanovanji, lahko Stanovanjska inšpekcija dejavnost začasno ali trajno prepove.

Za kršitve so določene tudi globe. Za pravne osebe znašajo od 5000 do 50.000 evrov, za samostojne podjetnike od 3000 do 20.000 evrov, za posameznike, ki samostojno opravljajo dejavnost, pa od 2000 do 12.000 evrov.

Glede na to, da gre za novo ureditev področja kratkotrajnega oddajanja stanovanj turistom, namerava stanovanjska inšpekcija tudi v prihodnje izvajati preventivne nadzore na tem področju, pri čemer bo njihov obseg prilagajala drugim prednostnim nalogam inšpekcijskega nadzora. Nadzor je bil izveden na omejenem vzorcu petih primerov, zato ugotovitev ni mogoče posploševati na celotno področje kratkotrajnega oddajanja v Sloveniji.