Končani posveti z deležniki o novem Nacionalnem stanovanjskem programu 2026-2036

Na šestih posvetih smo pridobili mnenja predstavnikov mladih, starejših in podeželja, ranljivih skupin ter alternativnih oblik bivanja. Na posvetih so sodelovali tudi delodajalci in sindikati, predstavniki stanovanjskih skladov in občin ter strokovnjaki in aktivisti.

Mladi, starejši in podeželje

Mladi se v Sloveniji soočajo z večplastnimi težavami pri reševanju stanovanjskega vprašanja. Zaradi pomanjkanja prihrankov, nizkih začetnih plač in omejenega dostopa do posojil je samostojna rešitev stanovanjskega problema mnogim nedosegljiva, kar vpliva tudi na odločanje za ustvarjanje družine. Visoke tržne najemnine in pomanjkanje informacij o javnih najemnih stanovanjih dodatno zaostrujejo položaj. Predlogi ukrepov, ki so jih razgrnili predstavniki mladih, vključujejo povečanje ponudbe študentskih nastanitev, povečanje števila subvencij za bivanje pri zasebnikih, gradnjo namenskih javnih stanovanj za mlade ter finančne spodbude, kot so državna poroštva, ničelne obrestne mere in davčne olajšave. Poudarjeno je bilo tudi, da bi morala država aktivneje vključevati obstoječa prazna stanovanja v javni najemni fond ter vzpostaviti mehanizme za spremljanje deleža mladih upravičencev do javnih stanovanj.

Na podeželju stanovanjsko problematiko zaznamujejo razpršena gradnja, omejene prostorske možnosti, visoki stroški prenove objektov ter pomanjkanje dostopa do infrastrukture in storitev. Poudarjena je potreba po revitalizaciji praznih objektov, zagotavljanju ustreznih prostorskih pogojev za gradnjo javnih najemnih stanovanj in spodbujanju alternativnih oblik bivanja. Udeleženci so predlagali ukrepe, kot so sofinanciranje obnove stanovanj za mlade, aktivacija stanovanjskega fonda prek javne najemne službe, podpora medgeneracijskemu sobivanju ter okrepitev vlog lokalnih stanovanjskih skladov. Kot nujno so izpostavili tudi izboljšanje prometne in družbene infrastrukture.

Starejši si pogosto želijo ostati v domačem okolju, vendar jih pri tem ovirajo nizke pokojnine, visoki stroški vzdrževanja stanovanj in pomanjkanje ustreznih bivanjskih možnosti, kot so varovana stanovanja, so poudarili njihovi predstavniki. Poleg tega se starejši srečujejo z arhitekturnimi ovirami, omejenim dostopom do kreditov in pomanjkanjem zanesljivih informacij. Med ključnimi predlogi, ki so jih na posvetu podali predstavniki starejših, so bile prilagoditve obstoječih stanovanj, vgradnja dvigal v večetažne stavbe, razvoj varovanih stanovanjskih skupnosti, boljša informiranost ter spremembe zakonodaje, ki bi olajšale dostop do kreditov tudi za starejše. Omenjena je bila tudi potreba po večjem zaupanju v javne institucije kot najemodajalce.

Ranljive družbene skupine

Predstavniki organizacij in predstavnikov ranljivih družbenih skupin – med njimi tujih delavcev, migrantov, brezdomnih oseb, Romov, gibalno oviranih, žrtev nasilja, enostarševskih družin in LGBTIQ+ skupnosti – so na posvetu izpostavili številne težave, ki onemogočajo enakopraven dostop do ustreznega bivanja.

Tujci in migranti se pogosto soočajo z diskriminacijo na zasebnem najemnem trgu in so izključeni iz razpisov za javna stanovanja, četudi imajo stalno prebivališče. Tuji delavci pogosto bivajo v prenatrpanih in neustreznih nastanitvah, ki jih zagotavljajo zasebniki. Predlagano je bilo, da bi morala podjetja z večjim deležem tujih delavcev tem zagotoviti tudi službena stanovanja. Med ključnimi ukrepi so bili navedeni vključitev tujcev s stalnim prebivališčem med upravičence do javnih stanovanj, uvedba programov za preprečevanje diskriminacije ter okrepitev podpornih mehanizmov, zlasti kriznih nastanitev za tujce brez doma. Cilj teh ukrepov je zmanjšanje brezdomstva med migranti ter okrepitev njihove vključitve v družbo.

Romska skupnost se sooča z infrastrukturno podhranjenostjo, so sporočili predstavniki skupnosti, ki so poudarili, da številne romske parcele niso komunalno opremljene, nastanitve pa so pogosto neprimerne za dostojno bivanje. Predlagali so, da Stanovanjski sklad Republike Slovenije omogoči gradnjo prilagojenih bivalnih enot v okviru romskih naselij, pri čemer bi zemljišča zagotovili člani skupnosti.

Za trajno reševanje brezdomstva so zagovorniki pravic brezdomnih oseb poudarili, da morajo začasne rešitve v zavetiščih nadomestiti trajne najemne možnosti, podprte s strokovno pomočjo. Poseben poudarek je bil dan programu Housing First, ki zagotavlja bivanje kot osnovno varnostno mrežo, ob kateri se izvaja podporno delo. Predlagani so bili tudi namenski stanovanjski fondi, kjer bi se določen delež enot prednostno dodelil brezdomnim osebam.

Osebe z oviranostmi pogosto bivajo v stanovanjih, ki niso fizično prilagojena – bodisi zaradi arhitektonskih ovir bodisi zaradi pomanjkanja senzoričnih in prostorskih prilagoditev. Udeleženci so poudarili, da je treba graditi funkcionalna in dostopna stanovanja v bližini podpornih storitev ter v zakonodaji določiti zavezujoče standarde za lokalne skupnosti.

Enostarševske družine težko najdejo primerno in dostopno stanovanje, še posebej za odraščajoče otroke. Žrtve nasilja pogosto ostajajo v ogrožajočih razmerah zaradi pomanjkanja kriznih stanovanjskih možnosti. Predlagani so bili posebni fondi stanovanj, ki bi bili dostopni brez razpisov in birokratskih ovir. Poudarjena je bila potreba po skupnostnih in dostojnih kriznih nastanitvah za ženske z otroki.

LGBTIQ+ osebe so pogosto izpostavljene diskriminaciji in zavračanju v svojih družinah, zaradi česar pogosto zaidejo v brezdomstvo ali duševno stisko. Trenutno v Sloveniji ni specializiranih kriznih nastanitev za LGBTIQ+ osebe, opozarjajo zagovorniki njihovih pravic. Te so za naslovitev stanovanjskih stisk navedli ukrepe za vzpostavitev varnih hiš, dolgoročno financiranih kriznih nastanitev ter vključitev LGBTIQ+ mladih kot ranljive skupine pri dostopu do stanovanj.

Alternativne oblike bivanja

Na posvetu o alternativnih oblikah bivanja so predstavniki stanovanjskih zadrug ter medgeneracijskih in skupnostnih bivanjskih modelov izpostavili pomanjkanje pravnih podlag, institucionalne podpore in ustreznih financiranj kot glavne omejitve razvoja trajnostnih in neprofitnih stanovanjskih rešitev.

Zagovorniki zadružnih oblik bivanja so poudarili, da še vedno delujejo v okolju brez krovne zakonodaje, kar onemogoča dostop do posojil, poroštvenih shem in sistemskih virov financiranja. Brez pravne opredelitve statusa zadrug v okviru stanovanjskega sistema je njihov razvoj prepuščen posameznim iniciativam, brez dolgoročne stabilnosti, so dodali. Ob tem so predlagali ukrepe, ki vključujejo pripravo posebnega zakona o stanovanjskih zadrugah, uvedbo možnosti brezplačne stavbne pravice za zadruge na javnih zemljiščih, ločeno obravnavo zadružnega bivanja od klasičnega javnega najema ter vzpostavitev javno-zasebnih mehanizmov za podporo pilotnim projektom. Pomembno vlogo ima tudi prepoznanje zadružništva kot enakovrednega akterja v okviru nacionalne stanovanjske politike.

Po besedah zagovornikov medgeneracijskega bivanja prinaša sobivanje, bodisi v zadrugah bodisi v drugih skupnostnih oblikah, številne prednosti, vendar tudi konkretne izzive. Pomanjkanje ustrezno zasnovanih prostorov, težave z zagotavljanjem zasebnosti, socialne razlike in generacijski konflikti zahtevajo premišljeno arhitekturno zasnovo, jasna pravila sobivanja in podporne mehanizme (npr. vlogo koordinatorja skupnosti). Ob tem so poudarili potrebo po vključevanju bodočih stanovalcev že v fazi načrtovanja objektov ter vzpostavitvi formalnih standardov za bivalne skupnosti – tako glede velikosti enot kot skupnih prostorov.

Delodajalci in sindikati

Na posvetu z delodajalci in sindikati je bilo soglasno poudarjeno, da se stanovanjska problematika neposredno odraža na trgu dela, pri čemer postajajo stanovanja ključni element za zagotovitev dostopnosti delovne sile in socialne varnosti zaposlenih. Predstavniki sindikalne strani so opozorili, da mladi delavci brez stanovanjskega zagona ostajajo pri starših, kar dodatno podaljšuje njihovo odvisnost in onemogoča samostojno življenjsko pot. Poudarjena je bila potreba po javni politiki, ki bi mladim omogočila varno stanovanjsko rešitev ob vstopu na trg dela.

Več gostov srečanja se je zavzelo za ponovno aktivacijo koncepta kadrovskih stanovanj. Izpostavljena je bila tudi vloga podjetij, zlasti večjih delodajalcev, da se vključijo v soustvarjanje stanovanjskih rešitev, bodisi preko gradnje službenih stanovanj bodisi v partnerstvu z javnimi institucijami. Kot primer dobre prakse je bila navedena Luka Koper, ki že zagotavlja nastanitve za prihajajoče delavce. Sindikati so pozvali k sistemskim spodbudam za podjetja, ki bi investirala v službena stanovanja, vključno z davčnimi olajšavami in možnostjo soudeležbe pri načrtovanih investicijah. Ob tem so opozorili, da takšne pobude ne smejo voditi v zniževanje standardov ali pritiske na pravice delavcev, temveč v izboljšanje kakovosti bivanja kot dela širšega koncepta družbene odgovornosti podjetij.

Posebno pozornost je pritegnila problematika tuje delovne sile, ki po ocenah predstavlja že 16 odstotkov delovno aktivnega prebivalstva. Opozorjeno je bilo na dvojne standarde glede bivalnih pogojev – npr. toleranco do bivalnih kontejnerjev za tujce – ter izključenost tujih delavcev iz javnih stanovanjskih politik, kljub njihovemu rednemu zaposlovanju. Predlagano je bilo, da bi morala podjetja z določenim deležem tuje delovne sile aktivno sodelovati pri gradnji ali soustvarjanju stanovanjskih rešitev, ob morebitnih obvezujočih mehanizmih, ki bi to družbeno odgovornost uzakonili.

Na strateški ravni so predstavniki tako delodajalcev kot sindikatov pozvali k medresorskemu usklajevanju stanovanjskih, gospodarskih in davčnih politik. Opozorili so na potrebo po stabilnih virih financiranja, dolgoročnem načrtovanju, okrepljenem davčnem okviru za stanovanjske investicije in večji vlogi regij kot povezovalnega člena med državo in lokalnimi skupnostmi. Predlagana je bila tudi uvedba stanovanjskih svetovalnic, ki bi delavcem pomagale pri orientaciji med obstoječimi možnostmi za pridobitev stanovanja.

Skladi in občine ter neprofitne stanovanjske organizacije

Predstavniki občin, stanovanjskih skladov so na posvetu izpostavili širok nabor praktičnih, sistemskih in zakonodajnih izzivov, s katerimi se soočajo pri načrtovanju in izvajanju stanovanjskih projektov. Občine so izrazile podporo sistematičnemu pristopu države k oblikovanju stanovanjske politike, vendar pri tem opozorile na omejeno zmožnost samostojnega financiranja stanovanjskih projektov, zlasti če nimajo svojega lokalnega sklada. Posebej pereča je umestitev stanovanj v prostorske načrte in zahteve Zavoda za varstvo kulturne dediščine, ki pogosto onemogočajo obnovo obstoječih stavb v mestnih jedrih. Poudarjena je bila potreba po posebnih spodbudah za prenovo starega fonda.

Na srečanju so predstavniki deležnikov izpostavili, da razpisni sistem Stanovanjskega sklada Republike Slovenije za občine pogosto zavira pravočasno načrtovanje – občine imajo pripravljene projekte, a čakajo na razpise. Predlagan je bil prehod na bolj usklajen, strateški model dodeljevanja sredstev. Predstavniki nekaterih občin so predlagali možnost neposrednega kreditiranja občin, ki nimajo svojih skladov, pri čemer naj bi bila takšna zadolžitev ločeno obravnavana znotraj kvote občinskega zadolževanja. Poudarjeno je bilo tudi, da bi moral republiški sklad občinam zagotoviti več svetovalne in tehnične podpore, zlasti manjšim občinam, ki kadrovsko ne zmorejo izvajati večjih projektov.

Stanovanjski sklad Republike Slovenije je predstavil izzive pri izvajanju javne najemne službe, kjer so potrebne dodatne zakonodajne prilagoditve za aktivacijo obstoječega fonda praznih stanovanj. Dolgotrajni sodni postopki, povezani z izpraznitvami stanovanj, so po njihovem mnenju ena od glavnih zavor za širitev javne najemne službe. Opozorili so tudi na razdrobljenost financiranja, kjer mora vsak projekt kombinirati različne vire – od dokapitalizacij in lastnih sredstev do evropskih mehanizmov in kreditov.

Poudarjena je bila potreba po oblikovanju dolgoročne, investicijsko naravnane politike, ki bi omogočila različnim akterjem – javnim, zasebnim in institucionalnim – da sodelujejo pri gradnji stanovanj. Predlagane so bile rešitve, kot so davčne olajšave za zasebne investitorje (vključno z morebitnim slovensko različico dunajskega modela), ciljno subvencioniranje srednjega sloja ter ustrezna kategorizacija stanovanj: da neprofitna stanovanja ne bi bila več obravnavana zgolj kot socialna pomoč, temveč kot del javne infrastrukture.

Udeleženci so prav tako opozorili na potrebo po določitvi vzdržnih in predvidljivih modelov najemnin. Pojavljala so se vprašanja, kako konceptualno zasnovati ravni najemnin – stroškovno, administrativno ali z elementi socialne korekcije. Izpostavljeno je bilo, da se večji delež potreb pojavlja prav pri srednjem sloju, kjer tržna stanovanja niso dosegljiva, socialna pomoč pa ni na voljo – zato bi morali razviti ločen model javnih stanovanj za to ciljno skupino.

Kot ključno so udeleženci deležniškega srečanja poudarili, da občine, skladi in drugi akterji brez sistemske podpore in medresorskega usklajevanja ne bodo mogli doseči ciljev nacionalnega stanovanjskega programa. Zavzeli so se za poenostavitev postopkov za gradbena dovoljenja, boljše usklajevanje z drugimi infrastrukturnimi investicijami, krepitev podatkovnih evidenc o razpoložljivih zemljiščih in kadrovsko okrepitev tako lokalnih kot državnih struktur. Predlagana je bila tudi obravnava stanovanjskih projektov kot strateških – po vzoru Hrvaške – z možnostjo hitrejšega postopanja v javnem interesu.

Strokovnjaki in aktivisti

Strokovnjaki z s področij urbanizma, prava, ekonomije, socialnega varstva, energetske učinkovitosti in civilne družbe so na posvetu podali več usmeritev za pripravo novega Nacionalnega stanovanjskega programa 2026–2036. Uvodoma so poudarili nujnost vsebinsko in metodološko dosledne priprave dokumenta, ki naj temelji na podatkih, realnih izhodiščih in izmerljivih ciljih. Zavzeli so se za to, da nacionalni program jasno opredeli cilje, ukrepe, odgovorne nosilce, roke izvedbe ter kazalnike za spremljanje učinkov. Ob tem so predlagali vzpostavitev uradnega skrbnika programa, ki bi spremljal izvajanje in koordiniral med nosilci ukrepov.

Več udeležencev je opozorilo na pomanjkljivo evalvacijo obstoječega programa in izrazilo pričakovanje, da bo priprava novega dokumenta izhajala iz analize preteklih neuspehov, zamujenih priložnosti in nedoseženih ciljev. Poudarjeno je bilo, da je treba posebno pozornost nameniti skupinam, ki jih sistem do zdaj ni ustrezno naslovil – osebam z duševnim zdravjem, tuji delavci, študenti, starejši brez ustreznega bivalnega zaledja – ter zagotoviti ukrepe za deinstitucionalizacijo in regionalno porazdeljeno izvajanje stanovanjskih politik.

Med ključnimi sistemskimi predlogi je bila poudarjena potreba po ustanovitvi zemljiškega sklada za stanovanjske namene, aktivaciji obstoječih zemljišč v lasti države ter poenostavitvi postopkov umeščanja v prostor. Po vzoru tujine (Avstrija, Hrvaška, Španija, Švica) so bili predlagani ukrepi, kot so davčne olajšave za oddajo stanovanj po referenčnih najemninah, višje obdavčitve za neregistrirane najeme, uvedba obvezne registracije najemnih pogodb pri Finančni upravi Republike Slovenije in možnost nagrajevanja prijaviteljev.

Predstavniki akademske in civilne sfere so poudarili potrebo po normiranju in standardizaciji novih oblik bivanja – npr. študentskih, samskih in skupnostnih domov – ter opozorili na slabo umeščene in neracionalne investicije preteklosti. Predlagali so povečanje faktorja izrabe zemljišč in začasne prostorske izjeme za območja, kjer primanjkuje stanovanj. Kot ključno so izpostavili aktivacijo obstoječega stanovanjskega fonda, kjer je po ocenah mogoče v desetih letih vključiti dodatnih od 9 do 10 odstotkov enot.

Poseben poudarek je bil namenjen prenovi stanovanjskega fonda – tako v javni kot zasebni lasti – z vidika energetske učinkovitosti, protipotresne varnosti, funkcionalnosti in arhitekturne dostopnosti. Izpostavljeno je bilo, da so trenutno številni objekti brez dvigal, kar drastično vpliva na kakovost bivanja starejših in gibalno oviranih.

Udeleženci posveta so opozorili tudi na nujnost digitalizacije in transparentnosti podatkov, zlasti glede evidence prostih in zasedenih najemnih stanovanj. Kot primer dobre prakse je bila navedena Italija, kjer imajo razvite sisteme za izvensodno reševanje stanovanjskih sporov, ter Švica, kjer velja obrnjeno dokazno breme glede praznih nepremičnin. Posebej so podprli uvedbo portala za prijavo najemnih pogodb in povečanje nadzora nad fiktivnimi prijavami prebivališč.

Ob tem so predlagali razvoj metod za spremljanje kakovosti bivanja – ne le kvantitativno, temveč tudi z vidika zdravstvenih, socialnih in okoljskih standardov. Omenjena je bila potreba po CRP projektih, ki bi omogočili znanstveno spremljanje učinkov posameznih ukrepov.

Med dobrimi praksami je bila izpostavljena vloga javne najemne službe kot instrumenta za profesionalizirano in decentralizirano upravljanje z najemnim fondom. Republiški sklad in druge institucije naj bi v prihodnje prevzele večjo vlogo pri oddaji obstoječih enot, z vključevanjem lokalnih izvajalcev in socialnih delavcev, ki poznajo specifike okolij.

Na koncu so udeleženci pozvali k večjemu vključevanju stroke pri nadaljnjem oblikovanju programa, sistematičnem vključevanju nevladnega sektorja in stalnem institucionaliziranem dialogu med državo in civilno družbo.

Namen posvetov je bil pridobiti konkretna mnenja lokalnih skupnosti, strokovne in splošne javnosti o izzivih in priložnostih stanovanjske politike ter prostorskega načrtovanja na regionalni ravni.