Dostopna stanovanja: evropske izkušnje in usmeritve novega stanovanjskega programa

Dogodek je organizirala kontaktna točka programa ESPON na Ministrstvu za okolje in prostor. Strokovne predstavitve in sklepna razprava so povezale evropske raziskovalne ugotovitve z domačimi izzivi in pripravo novega nacionalnega stanovanjskega programa.

Vršilka dolžnosti generalne direktorice Direktorata za prostor, graditev in stanovanja mag. Aša Rogelj je v uvodnem nagovoru poudarila, da je stanovanje temelj osebne varnosti, družinskega življenja, vključevanja v skupnost ter gospodarske in družbene stabilnosti. Izboljšanje stanovanjske dostopnosti zato zahteva dolgoročne ukrepe in sodelovanje države, občin, stanovanjskih skladov, gospodarstva, finančnih institucij in strokovne javnosti.

Izpostavila je tudi pomen evropskega sodelovanja pri povečanju ponudbe dostopnih stanovanj, prenovi obstoječega fonda, zagotavljanju financiranja in izmenjavi dobrih praks, ob upoštevanju različnih razmer in pristojnosti držav članic.

ESPON povezuje raziskave in javne politike

Blanka Bartol, članica odbora za spremljanje programa ESPON, je kot druga govornica predstavila program in njegovo vlogo pri povezovanju raziskav z oblikovanjem javnih politik. ESPON zagotavlja prostorske analize, podatke in karte, ki podpirajo razvojne politike Evropske unije, zlasti kohezijsko politiko. Javnim organom omogoča primerjavo med regijami in mesti, prepoznavanje razvojnih izzivov ter pripravo ukrepov na podlagi strokovnih ugotovitev. Rezultati programa so javno dostopni in namenjeni nadaljnji uporabi.

Dr. Franziska Sielker s Tehniške univerze na Dunaju je predstavila rezultate projekta ESPON House4All, ki proučuje dostopnost kakovostnih stanovanj v Evropi. Analize spletnih stanovanjskih oglasov kažejo velike prostorske razlike ter vpliv demografskih sprememb, kupne moči, razpoložljivosti zemljišč, stroškov gradnje in prenove, infrastrukture ter turistične rabe.

Kot ključni problem je izpostavila vse slabšo cenovna dostopnost stanovanj: stroški nakupa ali najema za številna gospodinjstva presegajo njihove finančne zmožnosti in omejujejo izbiro primernega bivališča.

Najbolj prizadeti so mladi, enočlanska gospodinjstva, ljudje z nižjimi dohodki in drugi, ki prvič vstopajo na stanovanjski trg. Pri presoji dostopnosti je treba poleg cene upoštevati tudi velikost in ustreznost stanovanja. Pritiski so največji v večjih urbanih središčih, turističnih in obalnih območjih ter gospodarsko razvitejših regijah, vendar težave z dostopnostjo stanovanj zaznamujejo večji del Evrope.

Dostop do prvega doma ostaja posebej zahteven za mlade

Tara Sergeja Kadunc in dr. Boštjan Kerbler z Urbanističnega inštituta Republike Slovenije sta predstavila stanovanjske razmere v Sloveniji in priporočila za nadaljnji razvoj. Slovenski stanovanjski fond zaznamujejo visok delež lastništva, prevlada družinskih hiš in visoka starost stanovanj, javni najemni sektor pa ostaja razmeroma majhen.

Predstavljene analize opozarjajo, da se cenovna dostopnost stanovanj v Sloveniji od leta 2015 poslabšuje, saj rast cen presega rast dohodkov gospodinjstev. Podobno kot drugje v Evropi slabšanje cenovne in kreditne dostopnosti najbolj prizadene mlade, ki šele vstopajo na stanovanjski trg. Po podatkih, navedenih v predstavitvi, se mladi v Sloveniji od staršev v povprečju odselijo pri 28,9 leta, povprečje Evropske unije pa znaša 26,2 leta.

Razmere se pomembno razlikujejo med regijami in skupinami prebivalstva. Največji cenovni pritiski so v Ljubljani in na Obali, ponudba zasebnih najemnih stanovanj pa je osredotočena predvsem v večjih urbanih središčih. Povprečni kazalniki stanovanjskih stroškov prikrivajo večje obremenitve gospodinjstev z nižjimi dohodki in tržnih najemnikov.

Strokovna priporočila zato poleg povečanja ponudbe javnih in drugih dostopnih najemnih stanovanj poudarjajo celovito prenovo, prilagajanje stanovanj starajočemu prebivalstvu ter učinkovitejšo uporabo obstoječega fonda. Pomembni so tudi preglednejši najemni trg, večja pravna varnost in kakovostnejši podatki za načrtovanje ukrepov.

Novi program povezuje gradnjo, prenovo in aktivacijo stanovanj

Jaka Trilar iz Sektorja za stanovanja in zemljiško politiko je predstavil ključne vsebine in usmeritve osnutka novega nacionalnega stanovanjskega programa. Ta povezuje povečanje števila stanovanj, prenovo, vzdrževanje in upravljanje fonda, aktivacijo stanovanj, razvoj sobivanja ter urejanje najemnega trga. Pomemben del bo namenjen spremljanju podatkov, raziskavam in prenosu dobrih praks.

Javna najemna stanovanja ostajajo pomemben steber stanovanjske politike. Osnutek predvideva tudi razvoj dostopnih stanovanj z vključevanjem zasebnih ponudnikov pod pogoji, ugodnejšimi od tržnih. Med usmeritvami so aktivnejša zemljiška politika, izboljšanje pogojev za izvajanje stanovanjskih projektov ter razvoj finančnih instrumentov za različne ciljne skupine prebivalstva.

Program bo naslavljal tudi prenovo in prilagajanje stanovanj starejšim, invalidom in drugim ranljivim skupinam. Ob cenovni dostopnosti sta pomembni fizična dostopnost stanovanj in njihova povezanost s storitvami ter javnim prevozom.

Ministrstvo po regijskih posvetih, javni obravnavi in medresorskem usklajevanju obravnava prejete pripombe ter dopolnjuje predlagane aktivnosti. Program bo vseboval akcijski načrt z ukrepi, nosilci in časovnimi okviri. Predvidena sta letno spremljanje izvajanja in poročanje Državnemu zboru na vsaka tri leta. Sprejetje nove resolucije je predvideno do konca leta 2027.

Razprava o regionalnih razlikah in lokalnih potrebah

V sklepni razpravi, ki jo je vodil mag. Tomaž Miklavčič iz kontaktne točke programa ESPON, so udeleženci kot osrednji problem izpostavili dostopnost stanovanj, saj veliko povpraševanje presega omejeno ponudbo. Opozorili so na vpliv kratkoročnega oddajanja na ponudbo dolgoročnega najema, zlasti na turistično obremenjenih območjih, ter na pomen obrestnih mer in dostopnosti stanovanjskih posojil.

Razprava je zajela tudi razvoj dostopnih stanovanj, vprašanje stroškovne najemnine ter pomen razlikovanja med oglaševanimi in dejansko doseženimi cenami. Udeleženci so poudarili potrebo po preglednih in zanesljivih podatkih za oblikovanje ukrepov ter spremljanje njihovih učinkov.

Stanovanjska politika mora upoštevati razlike med regijami ter konkretne potrebe lokalnih skupnosti. Udeleženci so opozorili tudi na odsotnost druge ravni lokalne samouprave oziroma pokrajin, kar otežuje usklajeno reševanje stanovanjskih vprašanj, ki presegajo meje posamezne občine. Pri pripravi novega nacionalnega stanovanjskega programa je zato pomembno okrepiti regionalni pristop in medobčinsko sodelovanje.

Posebno pozornost so namenili prilagajanju stanovanj starejšim in gibalno oviranim ter spreminjajočim se potrebam gospodinjstev. Ob zagotavljanju novih stanovanj so poudarili pomen prenove in boljše uporabe obstoječega stanovanjskega fonda ter povezanosti stanovanj z dostopnimi storitvami in javnim prevozom.

Velike družinske hiše kot možnost za dodatna stanovanja

Pomemben del razprave je bil namenjen aktivaciji velikih starejših družinskih hiš, ki so pogosto le delno zasedene. Pri oblikovanju spodbud je treba razumeti tudi odnos lastnikov do njihove nepremičnine. Številne hiše so nastajale s samogradnjo in dolgoletnim družinskim vlaganjem, lastniki pa jih dojemajo kot življenjski projekt in dediščino za otroke. Njihova zadržanost do sprememb zato zahteva premišljene oblike podpore.

Med možnostmi za boljšo uporabo teh hiš so izpostavili ureditev ločenega stanovanja, vzpostavitev etažne lastnine, oddajo dela hiše ter različne oblike medgeneracijskega in skupnostnega bivanja. Pri tem so pomembni tehnična izvedljivost, pravna varnost lastnikov in stanovalcev ter jasna ureditev najemnih razmerij in delitve stroškov.

Svetovanje, pomoč pri prenovi in razvoj različnih modelov uporabe bi lahko lastnikom olajšali odločitev ter prispevali k večji stanovanjski ponudbi. Udeleženci so poudarili tudi nadaljnji razvoj javne najemne službe kot enega od mehanizmov za aktivacijo praznih stanovanj in povečanje ponudbe dolgoročnega najema.